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Kaufen oder mieten? – Die Gretchenfrage der Immobilien

19.05.2018 212 1 1

Die eigenen vier Wände

Immobilien gehören zu den ältesten Wertanlagen der Welt. Seit die Zinsen auf Termin- und Sichteinlagen (Geld auf Sparbüchern, Tagesgeld-, Festgeldkonten u.ä.) aufgrund der Finanzkrise 2008 quasi abgeschafft wurden, hat die Immobilie als Geldanlage nochmals an Bedeutung gewonnen.

Vielleicht spielst Du seit geraumer Zeit mit dem Gedanken Eigentum zu erwerben, hast immer wieder gelesen wie sehr die Immobilienpreise ansteigen und wie dramatisch die Wohnungsnot in unserem Land ist.

Die Frage „kaufen oder mieten?“ ist (zumindest gefühlt) so alt wie die Frage wer zuerst da war – das Huhn oder das Ei.

Auf die Perspektive kommt es an

Ein Eigenheim klingt verlockend und ist für viele der ultimative finanzielle Traum. Kaum verwunderlich, denn es verspricht Freiheit und Selbstbestimmung, trägt zur Altersvorsorge bei und kann potenziellen Kindern als Erbe hinterlassen werden. Klingt nach einem perfekten Investment oder nicht?

Die Verfechter des Mietens würden jetzt vehement „NEIN!“ sagen. Denn Wohneigentum weist auch Nachteile auf. Hoher Kapitalbedarf, Finanzierungskosten, Rücklagen für Reparatur und Instandhaltung, um nur einige Aspekte zu nennen. Darüber hinaus ist der Haus- oder Wohnungskauf für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Kaum jemand kauft eine Immobilie vollständig aus Eigenkapital und in bar. Das hat gute Gründe. Dennoch: Die Aufnahme von Fremdkapital (in der Regel in Form einer Baufinanzierung bei einer Bank) verpflichtet zur Rückzahlung und somit zu einem regelmäßigen Einkommen. Zum jetzigen Zeitpunkt, nach fast neun Jahren Boom auf dem Immobilienmarkt, mischt sich noch ein weiteres Risiko ein: Zinserhöhungen der Zentralbanken und damit fallende Immobilienpreise auf mittelfristige Sicht.

Denk einmal aus folgender Perspektive über das Thema nach:

Es herrscht ein weitverbreitetes Missverständnis über die Eigenschaft des Wohneigentums. Die Banken propagieren in Beratungsgesprächen gern, dass es ein Asset, also ein Vermögenswert, ist. Das stimmt natürlich – gleichzeitig ist es jedoch eine Verpflichtung die aufgenommenen Schulden zurückzuzahlen.

Solange Du Fremdkapital in Anspruch nimmst und deine Schulden nicht vollständig zurückgezahlt hast, ist dein Wohneigentum eine Verbindlichkeit, kein Vermögenswert!

Dieser Prozess kann bis zu 30 Jahre in Anspruch nehmen. Selbst wenn Du aktuell unbefristet beschäftigt bist – kannst Du dir sicher sein, dass das so bleibt? Insbesondere in Hinblick auf die Digitalisierung und Automatisierung sowie die damit verbundenen Prognosen für Jobs solltest Du darüber noch einmal kritisch nachdenken.

Wie sagte Benjamin Franklin so schön?

Nichts in dieser Welt ist sicher, außer dem Tod und den Steuern.

Der Kostenvergleich

Kaufen oder Mieten – Diese Frage ist längst zu einem Glaubenskrieg avanciert. Oft wird unterstellt, Mieten zu bezahlen wäre dumm und nur rausgeworfenes Geld. Eine vereinfachte Überlegung könnte lauten:

Statt Geld für eine Mietwohnung zu bezahlen, kann ich für den gleichen Betrag eine kreditfinanzierte Immobilie abbezahlen.

Achtung! Der Teufel liegt im Detail.

 Wie setzt sich eine Kreditrate eigentlich zusammen?

Kreditrate = Tilgungsanteil + Zinsanteil

Der Kreditzins (Zinsanteil) stellt die Kosten für das geliehene Kapital dar. Es ist sozusagen die an die Bank zu zahlende Prämie dafür, dass sie dir das Geld über all die Jahre leiht und dir somit Wohneigentum ermöglicht, ohne dass Du zwanzig Jahre daraufhin sparen musst.

Die Kredittilgung dient dem Vermögensaufbau. Es ist der Teil der Rate, der dafür sorgt, dass sich deine Restschuld verringert und Du irgendwann tatsächlich alles abbezahlt hast. Mit jeder geleisteten Rate steigt also der Anteil der Immobilie, der wirklich dir gehört und nicht dem Fremdkapitalgeber.

Zusätzlich zur Kreditrate muss der Immobilienbesitzer noch einen Kostenpunkt berücksichtigen, nämlich den Wertverlust. Wie jeder andere Gegenstand auch, nutzt sich ein Gebäude ab, verliert somit an Wert und ab und an werden sogar Reparaturen oder Ersatzteile benötigt.

Aus diesem Grund müssen Eigentümer eine Instandhaltungsrücklage bilden. Diese sollte jährlich 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises betragen.

Welche Kosten hat der Mieter?

Zunächst einmal nur den Mietzins, umgangssprachlich  Miete genannt. Will er jedoch ebenfalls Vermögen aufbauen, so muss er Geld sparen und anlegen. Kosten der Abnutzung sind mit der Mietzahlung abgegolten und können vom Vermieter nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden.

Die Gegenüberstellung lautet also wie folgt:

Miete + Sparrate = Kreditrate (Zins + Tilgung)  + Instandhaltungsrücklage

Ist mieten wirklich teurer?

Vielleicht kannst Du dir schon denken, dass es darauf keine pauschale Antwort gibt. Unzählige Faktoren spielen in diese Beurteilung rein. Die Lage der Immobilie, die Größe, der Kaufpreis, das Baujahr, der Gebäudezustand, etwaige Eintragungen im Grundbuch, die Kreditzinsen und so weiter.

Fast nie gibt es bei einem inserierten Objekt die Möglichkeit frei zwischen mieten und kaufen zu wählen. Entweder oder.  Ein Vergleich zwischen zwei Überlegungen kann also nur hinken und dem Vergleich von Äpfeln und Birnen gleichkommen. Den Kaufpreis des Einfamilienhauses in Buxtehude (ja, die Stadt gibt es wirklich 😉 ) mit dem Mietpreis einer Wohnung in Hamburg-Eppendorf  zu vergleichen macht wenig Sinn. Deshalb verzichte ich darauf, die Rechnung weiterzuführen, denn essentiell ist ohnehin ein anderer Aspekt:

Bauchsache und Lebensgefühl

Wie schon gesagt, die Suche nach der Antwort auf die Frage ob kaufen oder mieten sinnvoller ist gleicht einem Glaubenskrieg. Keine der beiden Seiten kann dabei die Deutungshoheit für sich beanspruchen, denn für beide Seiten gibt es Argumente.

Letztlich ist es eine zutiefst subjektive Entscheidung. Dem einen ist das Gefühl der eigenen vier Wände wichtiger, dem anderen die Flexibilität sich um eben jene nicht kümmern zu müssen. Es gibt kein richtig oder falsch.

Tatsache ist: Durch die Finanzkrise und ihre Folgen liegen die Zinsen für eine Baufinanzierung auf historisch tiefen Niveaus. Allerdings wurde dieser Faktor durch überproportional ansteigende Kaufpreise überkompensiert. Soll heißen: Obwohl es so günstig wie nie ist, sich Fremdkapital zur Anschaffung einer Immobilie zu leihen, ist Eigentumserwerb nicht pauschal günstiger geworden. Überspitzt gesagt: Was bringt es mir, für die Finanzierung 2,3% weniger zu bezahlen, wenn der Kaufpreis dafür doppelt oder dreifach so hoch liegt?

Auch hier hilft nur eine Einzelfallbetrachtung. Jede Immobilie ist in ihrer Beschaffenheit einzigartig, jede Region hat ihre Besonderheiten.

Fazit: Ganz so einfach ist es nicht

Mieten ist nicht per se „rausgeworfenes Geld“ und kaufen ist nicht per se günstiger. In den künftigen Artikeln werden wir noch ausführlich auf Rechnungen, Besonderheiten, Anforderungen und Abläufe in Bezug auf Immobilienerwerb zu sprechen kommen. Die hier vorgenommenen Gegenüberstellungen beziehen sich auf Immobilien, die für die Eigennutzung erworben werden. Bei vermieteten Objekten ändern sich verschiedene Betrachtungswinkel wieder.

Für diesen Einstiegsartikel ist die relevante Botschaft, dass Du dir zunächst einmal darüber Klarheit verschaffen solltest, was eher zu dir passt. Was ist dir wichtig? Am Ende des Tages musst Du dich in deinem zu Hause wohlfühlen und Wohlbefinden kann nicht objektiv in Euro berechnet werden. Denn: Wenn dir der kleine Bungalow mit Blick auf die Berge 400.000 Euro wert ist, obwohl der Marktwert vielleicht eher bei 300.000 Euro liegt, ist es dann zwangsläufig ein schlechtes Investment? Denn um es mit den Worten der Schwäbisch Hall zu sagen: Du kaufst den wichtigsten Ort der Welt.

 

Tags: Finanzierung, Geldanlage, Gretchenfrage, Immobilien, Investment, kaufen, Miete, mieten, Vergleich, Wohneigentum Categories: Immobilien
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Comments
  1. -

    Hallo,

    gute Darlegung mit richtiger Empfehlung. Dennoch sei angemerkt, dass in die vereinfachte Gleichung bei Mietpreis eine Teuerungsrate mit rein muss. Denn es ist unwahrscheinlich, dass der Mieter 20-30 Jahre die gleiche Wohnung anmietet. Neben den sporadischen Mietanpassungen werden also bei Wohnungswechsel sprunghafte Mieterhöhungen mit einbezogen werden müssen (plus Umzugs/Wechselkosten).

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