Fit in Finanzen # 8 – Kaufnebenkosten von Immobilien

19.02.2019 6 0 0

Wer denkt eine Immobilie kostet nur das, was fett gedruckt in der Anzeige steht, irrt gewaltig. Die Nebenkosten des Immobilienerwerbs sind vielfältig und summieren sich ohne Probleme auf zehn Prozent des Kaufpreises und mehr. Wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen und was es zu beachten gilt.

5 Komponenten der Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus den Kosten für den Notar und Grundbucheintrag, der Maklercourtage und der Grunderwerbsteuer zusammen. Unter Umständen kommen Kosten für ein Immobiliengutachten sowie Modernisierungskosten hinzu.

Maklerprovision

Die Maklerprovision (auch Maklercourtage genannt) beim Immobilienerwerb ist frei verhandelbar und wird im Maklervertrag festgehalten. Sie bewegt sich üblicherweise zwischen 3 und 7 Prozent vom Kaufpreis des Objekts. In einigen Bundesländern muss der Käufer des Grundbesitzes die Provision allein tragen, in anderen Ländern teilen sich Käufer und Verkäufer der Immobilie die Maklerkosten.

Wichtig: 2015 wurde ein Gesetz verabschiedet, nachdem derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn bestellt hat. Dies nennt man Bestellerprinzip. Jenes Prinzip gilt allerdings nur für Mietverhältnisse und findet bei Kauf/Verkauf von Immobilien keine Anwendung.

Notar- und Grundbuchkosten

Um den Haus- oder Wohnungskauf rechtssicher zu gestalten, ist ein Notar erforderlich. Dieser verlangt für die Beurkundung des Kaufvertrags und von Nebenabreden bzw. die Vorbereitung des Grundbucheintrags ca. 1 Prozent Gebühren. Ein Notar kümmert sich ebenso um die Eintragung von Rechten wie Wohn- oder Wegerechten sowie die Registrierung der Kreditsicherheiten. Meist muss der Käufer die gesamten Notargebühren bezahlen. Hinzu kommen 0,5 Prozent Kosten für die Eintragung des Eigentümerwechsels und der Grundschuld beim Grundbuchamt am Amtsgericht. Diese Verwaltungsentgelte richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und dem Arbeitsumfang; sie sind somit vom Käufer nicht beeinflussbar. Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen den einzelnen Bundesländern. Am preiswertesten sind beispielsweise Sachsen und Bayern mit 3,5 Prozent, während die Bundesländer mit der höchsten Grundsteuer Eigentümern 6,5 Prozent belasten. Die Basis der Berechnung ist der notariell beurkundete Kaufpreis der Immobilie, der Notar schickt dazu den Kaufvertrag an das örtliche Finanzamt. Insgesamt summieren sich die Kaufnebenkosten somit auf 8 bis 15 Prozent, je nach Bundesland, in dem sich das Kaufobjekt befindet. Durchschnittlich haben Immobilienkäufer ca. 10 bis 12 Prozent als zusätzliche Nebenkosten einzukalkulieren.

Die Kaufnebenkosten des Objekts müssen in der Regel aus eigenen Rücklagen finanziert werden, Banken geben dafür nur sehr selten Darlehen. Solche Darlehen werden im Banken-Jargon auch „110%-Finanzierungen“ genannt. Beim Immobilienerwerb sind also mindestens 10 Prozent Eigenmittel erforderlich.

Gutachten und Renovierungskosten

Nicht zwangsläufig, aber regelmäßig, sind für den Erwerb einer Immobilie zusätzlich Kosten für ein professionelles Gutachten sowie Renovierungskosten einzuplanen. Diese Komponenten sind höchst individuell und im Einzelfall zu prüfen.

Es gibt online zahlreiche Tools, mit denen sich die Nebenkosten eines Objekts errechnen lassen. Hier ein Beispiel.

Aus Sicht eines Vermieters

Der Käufer, der seine Immobilie vermietet, möchte eine Rendite erzielen. Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten sind Grundlage der Berechnung der Bruttomietrendite. Die Eigenkapitalrendite errechnet sich aus dem Verhältnis von Jahresertrag des Grundbesitzes und dem dafür eingesetzten Eigenkaptal (Jahresreinertrag : Eigenkapital x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent). Für den Jahresreinertrag werden die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und des Zinsaufwands für die Finanzierung berücksichtigt, da nur die Nettorendite ausschlaggebend für das Ergebnis des Investors ist. Übersteigt die Nettorendite die Sollzinsen, die der Käufer an den Kreditgeber zahlen muss, erwirtschaftet er aus seiner Immobilieninvestition Überschüsse. Steigen die Zinsen höher als die Immobilienrendite, hat der Krediteinsatz negative Auswirkungen für den Immobilieneigentümer, weil sein Investment unrentabel wird.

Je höher der Fremdkapitalanteil an der Finanzierung, desto höher die Rendite des Eigenkapitals. Dies resultiert daraus, dass sich die gesamten Erträge lediglich auf das eingesetzte Eigenkapital beziehen, sodass mit dem Immobiliendarlehen ein Hebeleffekt für die Rendite erreicht wird. Dieser fällt umso höher aus, je mehr Kredit der Eigentümer für sein Vorhaben aufnimmt. Dennoch kommt es beim Immobilienkauf auf ein ausgewogenes Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital an, um bei Problemen mit der Vermietung oder Kreditrückzahlung nicht gleich seine finanzielle Belastungsgrenze zu erreichen.

Wollen Immobilienkäufer wissen, ob sich die Investition im Verhältnis zu vergleichbaren sicheren Geldanlagen lohnt, sollten sie die Eigenkapitalrendite ihres Objekts mit deren Renditen vergleichen. So erfahren sie, welche Gewinne ihnen bei einer anderweitigen Verwendung ihres Kapitals entgehen bzw. welche Opportunitätskosten der Immobilienerwerb hat. Liegt die Rendite niedriger als bei Anlagen wie Festgeld oder Spareinlagen, müssen Käufer überlegen, ob dies die Risiken der Vermietung des Objekts aufwiegt. Zu prüfen ist, ob mit einer anderen Kapitalanlage mehr Rendite bei gleichem Risiko zu erzielen oder die gleiche Rendite mit weniger Risiko erreichbar wäre.

Tags: Eigenkapitalrendite, Gutachten, Immobilien, Immobilienpreis, Kaufnebenkosten, Kaufpreisbewertung, Vermieter, Wohneigentum Categories: Immobilien
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