Fit in Finanzen #7 – Kaufpreisbewertung von Immobilien

12.02.2019 9 0 0

Schon mal darüber nachgedacht, dir eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu kaufen? Die Immobilienpreise steigen rasant an. Vor allem in den Großstädten sind Grundstücke, Häuser und Wohnungen hart umkämpft. Immer wieder liest man vom Eigenheim als „alternativlose Anlageklasse“. Blind drauf los kaufen ist allerdings auch keine Lösung. Die richtige Kaufpreisbewertung gibt einen Überblick über das Finanzielle. Worauf Interessenten bei der Bestimmung des Verkehrswerts achten müssen und warum ein Gutachten unbedingt notwendig ist.

Wie der Verkehrswert einer Immobilie berechnet wird

Der Verkehrswert oder Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Er wird auf Basis des Makler-Gutachtens bestimmt und im Detail über ein sogenanntes Wertermittlungsverfahren ermittelt. Die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt werden ebenso in die Berechnungen aufgenommen wie Lage und Zustand der Immobilie. Wenn sich zwei Immobilien gleichen oder in ähnlicher Lage befinden, kann das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen. Hierbei wird der Kaufpreis aus dem tatsächlichen Verkaufswert vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Ein weiteres Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts ist das Residualwertverfahren, auch bekannt als Bauträgermethode. Diese spielt jedoch eher bei unbebauten Grundstücken eine Rolle.

Wie der Immobilienpreis zustande kommt

Neben der Lage beeinflussen weitere Eigenschaften den Preis einer Immobilie. Alter und Zustand der Immobilie sind besonders wichtig für die Kaufpreisbewertung. Moderne Badezimmer werden positiv bewertet, feuchte Wände oder zugige Fenster dagegen negativ. Auch Risse in der Fassade oder eine veraltete Wärmedämmung sind negative Faktoren.
Die Ausstattung des Objekts beeinflusst den Preis einer Immobilie ebenfalls. Moderne Heizungsanlagen steigern den Wert, eine fehlende Einbauküche wirkt sich eher negativ aus. Je nach Ausstattung spricht man von einer einfachen, normalen, mittleren oder gehobenen Ausstattung. Installationen auf Putz sprechen für eine einfache Ausstattung, während hochwertiger (und gepflegter) Holzfußboden aus z.B. Teak oder Roteiche als gehobene Ausstattung gewertet würde.

Die aktuellen Marktbedingungen haben wesentlichen Einfluss auf den Wert des Objekts. Dazu gehören in erster Linie Angebot und Nachfrage. Nicht zuletzt getrieben durch die Niedrigzinsphase steigt die Nachfrage nach Immobilien seit Jahren überdurchschnittlich. Eine Wohnung in der Innenstadt von München ist dabeiwesentlich kostspieliger als eine Wohnung in einer ländlichen Gegend, in der weniger Bedarf und Nachfrage nach Wohnraum vorhanden ist. Regional sind Schwankungen möglich, die durch eine langfristige Marktbeobachtung ermittelt werden müssen.

Lage als wichtigster Einflussfaktor

Der wichtigste Einflussfaktor bei der Kaufpreisbewertung von Immobilienobjekts ist jedoch die Lage. Genauer: die Makro- und Mikrolage. Die Makrolage umfasst die gesamte Stadt mitsamt ihres wirtschaftlichen Entwicklungsstands, den Zukunftsperspektiven und dem Bevölkerungszuwachs. Die Mikrolage ist die direkte Umgebung und Nachbarschaft des Objekts. Befinden sich Schulen, Ärzte und Supermärkte in der Nähe? Wie ist die Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln? All dies sind Kriterien, die bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden müssen.

In der Übersicht:

– Lage
– Alter und Zustand
– Ausstattung
– Angebot und Nachfrage

Bodenrichtwert: einfach erklärt

Nachdem wir nun geklärt haben, was ein einzelnes Objekt in seinem Wert beeinflusst, bleibt die Frage wie die eben erwähnten Faktoren der Lage beurteilt werden können. Welche Preise erzielen Wohnungen in einer bestimmten Umgebung? Und welche Faktoren entscheiden über den Kaufpreis? Auskunft geben die Bodenrichtwerte. Der Bodenrichtwert stellt den Durchschnittswert zur Wertbestimmung eines Hauses oder Grundstücks dar. Er ändert sich konstant und wird je nach Bundesland alle zwei Jahre oder öfter ermittelt. Die Werte sind bei den zuständigen Behörden einsehbar und werden üblicherweise über sogenannte Bodenrichtwertekarten angegeben.

Der individuelle Wert des Grundstücks lässt sich allerdings nur von einem Gutachter bewerten. Neben der Bodenrichtwertkarte gibt es noch den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Ersterer gibt vor, wie ein Grundstück genutzt werden darf, beispielsweise zum Bau von Wohnimmobilien oder im Gegensatz dazu Gewerbeimmobilien. Der Bebauungsplan definiert Rahmendaten für die konkrete Bebauung und dessen Umfang. Die Namen sind also recht selbsterklärend. Auskunft über den Wert des Grundstücks liefert allerdings, wie erwähnt, nur die Bodenrichtwertkarte.

Gutachten zur Kaufpreisbewertung: Kosten, Funktion und Beschaffung

Ein fachliches Gutachten enthält wesentliche Informationen zum Immobilienobjekt und dient als Grundlage für die Festsetzung des Preises. Man unterscheidet zwischen dem Kurzgutachten und dem Langgutachten.
Das Kurzgutachten wird ab 100 Euro angeboten. Es genügt für den Hausverkauf und enthält bei einer Länge von 10 bis 15 Seiten grundlegende Verkaufsargumente. Ein Kurzgutachten hat allerdings keinen rechtlichen Bestand.

Das Langgutachten enthält auf bis zu 50 Seiten umfangreiche Hintergrundinformationen zum Objekt, darunter der geschätzte Wert, Informationen zum Baulistenverzeichnis und eine Einschätzung des Objekts. Das Gutachten wird von Finanzämtern und Gerichten anerkannt.

Erstellt werden derartige Dokumente von Bausachverständigen, die durch kurzes googeln für die jeweilige Region schnell zu finden sind.

Der Teufel steckt im Detail

Für die meisten Menschen gehört der Erwerb einer Immobilie zu den größten und langfristigsten Investitionen im Leben. Gerade weil so viel Geld über die Ladentheke geschoben wird, lohnt es sich den Schritt mit Bedacht zu gehen. Nimm dir Zeit etwaige Objekte ausreichend genau zu beurteilen, nehme für eine erste Besichtigung ggf. eine Person aus deinem Bekanntenkreis mit, der gewisse Dinge besser beurteilen kann als Du selbst.

Sollte ernsthaftes Kaufinteresse aufkommen, recherchiere gründlich und scheue dich im Zweifel nicht vor einem Gutachten. Die Kosten dafür machen auf den gesamten Kaufpreis gerechnet den sprichwörtlichen Kohl nicht fett und es ist besser auf der sicheren Seite zu sein, als böse Überraschungen zu erleben.

Tags: Bodenrichtwert, Gutachten, Immobilien, Immobilienpreis, Kaufpreis, Kaufpreisbewertung, Verkehrswert Categories: Immobilien
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